Đây là chia sẻ của PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, tại “Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 – Vượt qua thách thức” vừa được diễn ra.
Doanh nghiệp “mắc kẹt” dòng tiền
Hàng trăm dự án nằm im bất động, hàng nghìn, chục nghìn sản phẩm không bán được hàng… điều này do cung và cầu không gặp nhau và đặc biệt là người dân, nhà đầu tư, chủ đầu tư cùng “cạn tiền”.
Mới đây, tại “Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024”, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, bên cạnh pháp lý, thì nguồn vốn chính là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới sức khỏe của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Chính vì thế “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam là chìa khóa quan trọng, động lực to lớn cho phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam”, ông Bình nói.
Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản gồm 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản.
Hoạt động bất động sản có hệ số lan tỏa từ 0,5-1,7 lần trong nền kinh tế. Riêng 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (chiếm 6,2% GDP), du lịch (chiếm 1,02% GDP), lưu trú (chiếm 2,27% GDP), tài chính – ngân hàng (Chiếm 4,76%) năm 2022. Chỉ với 4 ngành này đã có tác động đến 14,25% GDP. Bên cạnh đó, là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị năm 2022.
Dữ liệu mới đây từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/12/2023, ngành kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ 2 về thu hút nguồn vốn ngoại với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với cùng kỳ.
PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, trong một số năm gần đây phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng là một nguồn vốn đang ngày càng trở nên quan trọng để phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ngay trong năm 2022 tỷ trọng nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm đáng kể trong cơ cấu nguồn vốn phát triển.
Giai đoạn 2023 vừa qua là một năm khó khăn của ngành bất động sản Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc một cách rất quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục trở lại thị trường.
Gần 20 động thái được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, đã góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia.
Trong số đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 được cho là tín hiệu cao nhất, mang tính định hướng và chỉ dẫn. Càng ngày, các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ càng sát hơn so với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Chứng tỏ sự quan sát và lắng nghe một cách sát sao từng động thái của thị trường.
“Dù, đã nhận được nhiều tín hiệu tích cực nhưng thị trường vẫn chưa thể bật tăng do sự suy giảm mạnh của luồng vốn trong thời gian dài, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, dự án bị đình trệ. Hơn hết là tình trạng thiếu nguồn cung và tâm lý chờ “bắt đáy” gây nên tình trạng đứt gãy chuỗi cung ứng thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới sự phát triển nhiều ngành và tới GDP chung của cả năm”, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.
Đa dạng hoá nguồn vốn bất động sản
Trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản là một trong những ưu tiên chính sách hỗ trợ phục hồi bất động sản. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần thực hiện đầy đủ một số khuyến nghị trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn.
Thứ nhất, đối với vấn đề giải ngân vốn đầu tư công cần đề cao vai trò trách nhiệm của người đứng đầu trong giải ngân vốn đầu tư công. Thực hiện tháo gỡ các khó khăn trong thủ tục khởi công dự án, các hồ sơ, thủ tục đầu tư cần được sớm chuẩn bị.
Tiếp đó, phân bổ nguồn vốn đầu tư công sớm tại các bộ, ngành, địa phương, điều chỉnh nhanh giá cả theo giá thị trường. Một số vật tư nguyên liệu tăng giá, các doanh nghiệp chờ đợi điều chỉnh giá từ cơ quan chức năng.
Đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư, giải quyết các vướng mắc tại một số địa phương, một số dự án khó khăn về nguồn vật liệu, ảnh hưởng tiến độ, khối lượng nghiệm thu giải ngân vốn.
“Các dự án có vốn đầu tư nước ngoài, cần khẩn trương xem xét sửa đổi. Dự án nào có vốn ODA cần có quá trình điều chỉnh, sửa đổi tốn nhiều thời gian, chậm tiến độ thi công nên cần rà soát, kiểm tra tính hợp pháp, hợp lý”, PGS. TS Thịnh nói thêm.
Thứ hai, đối với nguồn vốn tín dụng cần thực hiện nhanh chóng, nghiêm túc và linh hoạt các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp bất động sản.
Các ngân hàng thương mại đẩy mạnh xem xét, thẩm định các dự án, các hợp đồng để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng; phát hành TPDN cần tiếp tục xem xét các động thái của các doanh nghiệp để kịp thời có các biện pháp thay đổi, chỉnh sửa để các cơ chế, chính sách phù hợp với năng lực và tình hình tài chính của doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản.
Thứ ba, đối với việc thu hút vốn FDI trong điều kiện chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% chính thức có hiệu lực, để thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ các DN FDI trong việc tiếp cận các thủ tục đầu tư, các ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, trong việc giải phóng mặt bằng, trong tuyển dụng công nhân.
Đồng thời, cần đẩy mạnh số hóa các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước, xây dựng kho dữ liệu toàn diện để giảm thiểu chi phí tiếp cận, thẩm định và rút ngắn quá trình xét duyệt đưa ra quyết định đầu tư.
