Một trong những bổ sung mới của dự thảo Luật Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) so với Luật hiện hành là các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Cụ thể, tại điều 57, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này lại quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch. Theo đó, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.
Ngoài ra, dự thảo Luật cũng quy định, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đây là quy định mới so với luật hiện hành.
Vấn đề giao dịch qua sàn từng dấy lên tranh luận từ giới chuyên gia và cơ quan quản lý Nhà nươc. Dù tán thành phương án này, song Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng lo ngại việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Ở góc độ là người trực tiếp tham gia vào thị trường cũng như nghiên cứu, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động, tán thành việc giao dịch bất động sản phải qua sàn.
Ông Lập chỉ ra những cơ sở về việc nên giao dịch bất động sản qua sàn.
Thứ nhất, về quan điểm lo ngại giao dịch bất động sản qua sàn tăng chi phí, ông Lập cho rằng, dù qua sàn hay không qua sàn, chủ đầu tư vẫn phải lập bộ phận bán hàng và chăm sóc khách hàng để tiêu thụ sản phẩm hoặc ít ra phải có cá nhân chuyên trách việc này. Chủ đầu tư không bị cấm lập sàn giao dịch nên có thể tự lập sàn tự bán. Về quy định, khi lập sàn chỉ cần có 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản như hiện nay là đủ điều kiện.
Thứ hai, khi giao dịch qua sàn sẽ thêm một lớp bảo vệ cho khách hàng. Sàn sẽ phải chịu bồi thường thiệt hại nếu xảy ra cho khách hàng, Luật cần quy định chặc chẽ vấn đề này và Nghị định cần có Hợp đồng mẫu chặc chẽ hơn về nghĩa vụ của sàn bất động sản để bảo vệ người mua.
Thứ ba, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng qua công chứng là đủ. Điều này không sai, nhưng vai trò của sàn phải là nhà tư vấn cho khách hàng. Nếu làm chuyên nghiệp và uy tín thì phải tư vấn đúng nhu cầu, mong muốn của khách hàng về sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của khách hàng trong khả năng tài chính của khách hàng và cả câu chuyện quản lý, vận hành, khai thác, phân tích hiệu quả đầu tư,… chứ không phải mỗi vấn đề về pháp lý. Câu chuyện bán hàng, tư vấn kinh doanh, tài chính không hẳn là chuyện của chuyên gia pháp lý nếu như không được học bổ sung.
Thứ tư, giao dịch qua sàn giúp nhà nước có thêm một kênh thông tin để cung cấp dữ liệu thị trường, dữ liệu giá cả để tạo cơ sở dữ liệu giá quốc gia. Nhà nước cần có đầu mối quản lý dữ liệu tập trung đấu nối với các sàn để nắm bắt thông tin rao bán, báo cáo giao dịch, để có cơ sở dữ liệu xây dựng giá thị trường. Sàn bất động sản phải là cánh tay nối dài làm việc này.
Thứ năm, giao dịch tập trung qua sàn là đầu mối để nhà nước quản lý việc trốn thuế và cả việc quản lý thuế thu nhập cá nhân với môi giới. Việc này khuyến khích thị trường phát triển chuyên nghiệp và ổn định hơn.
Thứ sáu, vấn đề vai trò của sàn giao dịch lâu nay chưa mang lại hiệu quả như mong đợi của nhà nước là do vai trò của sàn không được nhìn nhận rõ ràng. Luật kinh doanh bất động sản 2014 bỏ quy định bắt buộc qua sàn, cơ chế quản lý của nhà nước chưa quan tâm, kiểm tra giám sát hoạt động của tổ chức này một cách đúng mức.
Đơn cử, tại 1 địa phương có hàng trăm, hàng ngàn sàn và văn phòng môi giới mà cơ quan quản lý chỉ có vai người đảm nhiệm và chuyên trách cả việc quản lý chức năng chuyên ngành xây dựng, quản lý dự án bất động sản thì không thể quản lý xuể.
